O seu ativo imobiliário está realmente valorizando?

Allan Cardoso • jun. 01, 2021

Entenda como a curva de valorização do seu imóvel pode definir se você tem um investimento ativo ou um bem imobilizado, e se é hora de reavaliar a aplicação.

Facilidade em movimentar-se de carro, ônibus e metrô ou limitação de mobilidade? Vizinhança barulhenta ou bairro tranquilo? Estrutura e facilidade de serviços ou dificuldade em encontrar um shopping center e distância da faculdade? São diversos os fatores que fazem um imóvel se valorizar ou não, impactando diretamente em seu valor de venda ou locação.

Segundo especialistas do mercado imobiliário, em todo o país, há bairros com cenários bem distintos. De casas e apartamentos mais modernos, metros quadrados mais caros, com localidades mais procuradas, a imóveis mais antigos e regiões com menor sensação de segurança.

A valorização ou desvalorização desse imóvel vai variar conforme sua localização, condições internas a partir do seu tempo de construção, estrutura do bairro, mobilidade, e em casos de prédio, os itens oferecidos, como número de garagem, elevadores, área de lazer, etc., também são levados em conta.

Infelizmente não há uma receita pronta que garanta a valorização de um imóvel com precisão. Há, sim, situações que aumentam o valor de um bem enquanto derrubam de outro. A construção de uma praça numa localidade, por exemplo, pode significar a valorização de um bairro. Mas, com ela, pode trazer também o surgimento de pessoas em situação de rua vivendo ali, o que irá “empatar” a valorização dos bens que ficam em seu entorno.

O certo é que com a inexistência de uma equação matemática, a análise deve ser feita não só a partir de aspectos objetivos, mas também levando em consideração critérios sociais e econômicos.

Três elementos formam o valor de uma casa ou apartamento: O primeiro é o imóvel em si. No caso de um apartamento, por exemplo, é levada em consideração a situação dele por dentro, como acabamento, número de banheiros, distribuição do espaço etc. Em segundo lugar, é observada a condição do prédio, se há salão de festas, área de lazer, vagas na garagem, se o elevador funciona ou não. O terceiro ponto é a localização, o que inclui topografia, vizinhança, se a rua onde está localizado o imóvel é acidentada ou não, em que bairro está. Fatores como congestionamento, distância de serviços, tempo de vida do imóvel e suas condições físicas também repercutem diretamente no valor do bem.

Curva da valorização de um imóvel

O mercado imobiliário, impõe em média um tempo de valorização ascendente por em média 15 anos. Depois disso, a curva deste bem começa a não ser tão expansiva por fatores diversos: ligados à sua estrutura física, hidráulica, atemporal em arquitetura, etc.

Macroeconomia

Além da localização e das características do imóvel, outro fator decisivo é a taxa de juros que impacta no valor do financiamento. O cenário macro econômico é importante para determinar o valor do imóvel e, por isso, sempre há que se levar em consideração o período econômico, o período de desenvolvimento municipal onde se habita, o período de muitos ou poucos lançamentos de determinado tipo de produto, enfim, se o valor da demanda é superior ou inferior a procura. Nesse cenário, os preços dos imóveis tendem a apresentar uma melhor conversão de análise e, formata-se assim o momento certo para comprar uma boa aquisição.

Inflação

Outro fator que influencia o valor do seu imóvel está ligado a algo não controlado para a maioria dos brasileiros: a inflação e o INCC (índice nacional da construção civil). Isso porque os imóveis acompanham os mesmos e, constroem sua valorização de tempos em tempos.

E a explicação é que os preços tendem a acompanhar o poder de compra/investimento do consumidor. E o bolso do brasileiro depende, na média, dos salários, que, por sua vez, devem acompanhar a inflação.

Para alguns, essa explicação, porém, acaba sendo discutível se pensarmos numa mudança de rendimento do indivíduo, que significaria ganhos reais acima da inflação. O que, acompanhando o ciclo, levaria a um aumento real dos preços dos imóveis.

No entanto, ao analisar mais atentamente, percebe-se que, mesmo com um ganho salarial acima da inflação, esse “movimento” pra cima não dura eternamente. Isso porque os ganhos de produtividade também cessam em algum momento. E, com isso, a tendência de os preços dos imóveis aproximarem-se da taxa de inflação permanece.

Especialista

Nem sempre será fácil para você, investidor, perceber os indicativos de valorização de um imóvel. Analisar a curva dessa valorização com suas variáveis é tarefa de um assessor de investimentos imobiliários. Este profissional está atento à dinâmica do mercado de forma a projetar quando o seu bem terá a valorização garantida ou, ao contrário, se já é hora de desfazer-se desse empreendimento por ter atingido seu teto de explosão de valorização.

Uma coisa é certa: ativo imobiliário é aquilo que oferece lucro, ganho, rendimento. Se seu imóvel já não é capaz de cumprir essa função, então talvez ele tenha se transformado num passivo, ou num bem imobilizado.

Procure um bom assessor de investimentos imobiliários, converse com ele e certifique-se de que seu bem imobiliário ainda é um ativo. Se for, ótimo, a hora é de descobrir como rentabilizar ainda mais. Porém, lembre-se que, se aquele imóvel já não lhe oferece os ganhos necessários, será fundamental refazer um novo processo de venda/compra. E o especialista vai lhe oferecer todas as informações necessárias para que o seu negócio valha a pena. Afinal, todo investimento deve ser feito da forma mais segura e profissional possível.