Fundos (furados) imobiliários: conheça os principais riscos
A sigla é estranha, pode lembrar o FMI (Fundo Monetário Nacional), mas o FII – Fundo de Investimento Imobiliário já é bem conhecido do mercado imobiliário financeiro. Isso porque, pelas bandas brasileiras, também tem gente querendo ganhar dinheiro com aplicações e investimentos considerados “seguros”. Mas, antes de cair no canto da sereia, é preciso saber que, embora pareçam um bom investimento, os fundos imobiliários podem se tornar um grande presente de grego.
Por isso, a gente separei alguns riscos com os quais você poderá se deparar ao escolher investir no FII. Depois de lê-los, temos quase certeza de que aquele “Conto do Vigário” contado pra você será coisa do passado!
Risco do investimento em si
Todo investimento possui algum risco. Alguns menores e outros maiores, bem maiores. Mesmo não sendo um risco exclusivo dos fundos imobiliários, a ameaça de perdas é vivida de maneira particular quanto a este tipo de fundo.
Isso porque os FII são como um misto de renda fixa com renda variável. Os aluguéis, acordados por cinco ou até dez anos e corrigidos pela inflação, fazem parte da “renda fixa” da remuneração. Mas, o preço das cotas na Bolsa também oscila, assim como os preços das ações.
Por isso, dependendo da oferta e da demanda, o preço das cotas pode subir ou cair. Se você comprou a cota de um fundo a R$ 200,00 e resolveu vendê-las quando seu preço era R$ 120,00, o prejuízo será seu.
Muitos investidores acham que dá para resgatar as cotas pelo preço original e enganam-se. Você receberá pela cota o que o mercado está disposto a pagar por ela. E mais uma vez vai perceber que caiu no Conto do Vigário.
Outra informação que precisa saber diz respeito à incidência de Imposto de Renda sobre o lucro obtido. São 20% de IR, sem qualquer limite de isenção. O imposto deve ser recolhido pelo próprio investidor por meio de DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da venda das cotas.
Inadimplência – o risco do calote!
Só você sabe o quanto caminhou para chegar até aqui. Ou seja, independente do valor do investimento feito, ninguém quer ter perdas. Infelizmente, as pessoas que aplicam em locações e pagam uma renda periódica aos cotistas correm o risco de qualquer locador de imóvel: a inadimplência. O inquilino, seja ele uma loja, uma empresa ou uma faculdade pode simplesmente não pagar o aluguel e ainda levar a briga à Justiça.
Há, de maneira geral, um risco maior quando as locações destinam-se a hospitais, escolas e faculdades por conta da função social que desempenham. Se negócios destes segmentos costumam ser inadimplentes, mesmo com a prática do calote, a dificuldade em despejá-los é grande. Escolas e faculdades, por exemplo, só podem ter suas atividades suspensas durante o período de férias.
A solução, normalmente, acaba sendo reduzir o valor do aluguel em favor do inquilino e pode, inclusive, parar nos tribunais. Na prática, isso ocorreu com o Fundo Hospital da Criança. O locatário pediu uma revisional de aluguel para baixo e conseguiu por meio de uma liminar na Justiça.
Danos ao empreendimento - o risco físico do imóvel
Enchentes, depredações, incêndios, desabamentos e desapropriações (que são mais raras). Estes são alguns dos riscos físicos pelos quais todo imóvel passa, seja ele de alto ou baixo padrão.
Uma obra mal executada ou executada sem o devido cuidado no entorno do empreendimento da carteira do seu fundo pode provocar rachaduras, abalá-lo, e desencadear outros problemas de ordem estrutural, o que impacta diretamente no valor que possui.
Risco do ativo muito específico
Alguns FII investem em imóveis feitos especificamente para um inquilino ou um tipo de inquilino. Por exemplo, um centro de distribuição construído não dá para abrigar um hospital, e um hospital não dá para transformar-se em uma escola.
Isso faz com que, caso o inquilino saia do imóvel, a dificuldade em encontrar um novo locatário seja bem maior. E enquanto esse habitante não surgir, o imóvel estará vazio, gerando perdas financeiras. Dependendo da situação, o problema ainda pode ser piorado. Isso porque alguns contratos impedem que, com a saída do inquilino, o fundo o negocie com um concorrente do mesmo segmento de negócio.
O portal Exame lembra que, no caso dos hospitais, os contratos costumam ser atípicos porque há dificuldades extras. Se o inquilino ficar inadimplente, por exemplo, é muito difícil despejá-lo, já que só podem sair quando encontrarem outro lugar onde abrigar seus pacientes. Por isso, esse tipo de ativo demanda maiores cuidados.
Risco de crédito
Também são considerados fundos imobiliários os fundos que investem em papéis de renda fixa sustentados em créditos imobiliários, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). E como tal, correm um risco especial do calote.
Normalmente, o próprio fundo assume o risco do crédito, diferente do que ocorre com as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), por exemplo. No caso das LCIs quem assume o risco é o banco que emite o papel. Portanto, se o mutuário não pagar o que deve, o fundo – e, consequentemente, os investidores terão prejuízo.
Mas então, onde investir?
Separamos um comparativo entre as principais características e riscos envolvendo um investimento direto em imóveis e aquele feito a partir dos Fundos de Investimento Imobiliário. E já adianto: se você escolher a segunda opção, terá que ter maior controle estomacal!
| Imóveis | Fundos Imobiliários | |
|---|---|---|
| Flexibilidade | É o investidor quem escolhe o terreno/imóvel. É ele também que decide – ou não – promover alguma mudança no empreendimento. Além disso, cabe ao comprador decidir o valor do aluguel a ser cobrado, no caso da locação do imóvel, ou de venda, se quiser negociá-lo posteriormente. | A sensação que impera aqui é a de impotência. Investidores de FII não conseguem ter o controle total sobre os fundos imobiliários. Nessa modalidade, você será apenas uma espécie de “condômino”, junto com outras tantas pessoas estranhas, e só por meio de votação em Assembleias poderá tentar opinar sobre como acha que suas cotas devem ser investidas. |
| Liquidez | A liquidez é a facilidade de converter o ativo em dinheiro quando o investidor assim deseja. Quando se investe em um imóvel diretamente há uma taxa alta de liquidez, já que o empreendimento poderá ser locado, vendido ou incorporado a outro empreendimento. | No caso dos FII, há uma série de fundos que não são negociados nem em metade dos pregões. Ou seja, o investidor corre o risco de querer vender hoje e não encontrar comprador no mesmo dia. Ou vender por valor abaixo do que foi adquirido. Ou seja, precisa rezar para recuperar o investimento feito. |
| Volatilidade e valorização | Imóveis valorizam com taxas muito próximas à inflação, pois acompanham a capacidade de pagamento da população. Outra variável positiva é o fluxo de caixa do aluguel, que tem um alto grau de previsibilidade. É uma receita capaz de gerar muito mais confiança do que os dividendos de uma empresa com ações na Bolsa. | Normalmente operando ao sabor da maré, quando instabilidades políticas, econômicas ou especulatórias refletem diretamente em seu valor de mercado, os FII não é indicado para cardíacos. Por serem negociados na Bolsa, esses fundos também apresentam maior volatilidade se comparados à aquisição de um imóvel. |
| Facilidade de quantificação e análise | É muito mais fácil e simples analisar e quantificar o lucro obtido com o investimento em um imóvel, se comparado ao investimento em ações. Boa parte da população não conhece sobre o funcionamento das aplicações em cotas e ações, o que pode gerar perdas de investimentos. | Para conhecer os riscos de um fundo antes de investir, é preciso ler seu prospecto inicial. Só que esses documentos facilmente têm mais de 200 páginas. |
| Risco | O investimento no mercado imobiliário é considerado como um dos tipos de investimento mais seguros. Isso porque, ao comprar uma casa, apartamento, sala comercial ou terreno, você está adquirindo um patrimônio físico altamente flexível. Dá para ganhar dinheiro na compra, venda, locação ou incorporação deles. | Você terá de entregar suas cotas para administradoras gerirem seus papeis. Podem existir administradoras que, mesmo de boa fé, dilapidam o patrimônio do fundo com más aquisições, gastos desnecessários e toda forma de dinheiro mal empregado. Além disso, por serem negociadas na Bolsa, possuem alto risco de investimento. |
E pra resumir aquilo que dissemos aqui, separamos ainda um vídeo sobre os riscos dos FII. Se eu fosse você, assistia. É rapidinho ;)
Para esclarecer eventuais dúvidas, procure um consultor imobiliário. Ele terá total condição de lhe mostrar os prós e contras de cada investimento, explicando como cada aquisição do setor imobiliário poderá rentabilizar. Dinheiro na mão é vendaval, já dizia a música. Mas não saia por aí investindo naquilo que não conhece. Porque o barato pode sair caro!
