Incorporação Imobiliária

Arthur Heinen • jun. 02, 2021

Incorporação Imobiliária: O que pode dar errado?

Saiba quais são os problemas mais comuns que afetam um investimento em incorporação e como solucioná-los.

 A incorporação imobiliária é um assunto que pode gerar dúvidas e obstáculos entre diversas empresas do setor. A atividade que consiste na construção de um edifício, com unidades autônomas, em propriedade imóvel de terceiros, pode ser feita por uma pessoa física ou jurídica em parceria com uma incorporadora, que vende suas unidades.


No entanto, para que este trâmite esteja em concordância com a Lei nº 4.591/1964, há um caminho feito a passos lentos, e que muitas vezes pode dar errado. Hoje apresentamos quais são os problemas mais comuns que afetam um investimento em incorporação e como solucioná-los.


Na aquisição do terreno


 Entre os principais problemas que podem ocorrer na compra do terreno para a incorporação imobiliária são questões de estudo de mercado e infraestrutura. Quando há um interesse em um terreno com a viabilidade de negócio, a primeira coisa a ser feita é observar se ele tem uma boa localização, se está de acordo com o público-alvo que deseja atingir e se ele suportaria a construção de um edifício.


Pode ocorrer ainda problemas de infraestrutura como energia e saneamento, que nem sempre são endereçadas por concessionárias e que segundo informações publicadas na Associação Brasileira de Incorporações Imobiliárias – ABRAINC –  representam um dos maiores gargalos na compra do terreno.



Contudo, estes mesmos fatores podem ser solucionados com um estudo de mercado detalhado, englobando o público-alvo, uma prospecção de terrenos no local desejado e ainda um estudo minucioso, feito por profissionais, da superfície do loteamento adquirido.



No processo de fechamento das permutas


Negociações que envolvem permutas em investimentos imobiliários costumam ser lentas por dois motivos: os processos demoram para se chegar a um acordo, pois dependem da paciência entre todos os envolvidos no empreendimento e pode ainda haver questões de uma das partes se sentir ludibriada com o acordo.


Para que você entenda melhor como funciona uma permuta, faremos um exemplo: um proprietário deseja fazer uma incorporação imobiliária, permutando um lote - de 2.000 m² e avaliado em R$3 milhões de reais - por alguns apartamentos. Logo, quantas unidades negociar, se há mais empresas e investimentos envolvidos que podem não concordar com o a negociação? E ainda: será que haverá lucro para a empresa?


O ideal é que para os dois problemas mais comuns apresentados é que em cada terreno se desenvolva um estudo de massas e ocorra uma simulação financeira de fluxos de resultado para que essa análise se justifique para ambos os lados e, a balança se torne justa.



Na elaboração do projeto


 Nem sempre o incorporador é o dono do terreno onde o edifício será construído. Há situações em que o incorporador assume o papel de financiador da edificação ou paga todo o preço do terreno ao dono, no decorrer da incorporação, ou ainda busca parcerias para custear o investimento imobiliário.


Se todas estas opções podem muitas vezes avançar os trâmites do projeto, por outro pode gerar problemas como: mudanças de protocolos em andamento devido às leis municipais, parcerias que podem ser desfeitas, gerar multas com altos valores monetários e atrapalhar o início da construção do projeto.


Questões de construção e visão arquitetônica do futuro edifício também podem ser um problema, quando há muitas possibilidades de desenvolvimento e pouca definição de estrutura.


Portanto, para que a elaboração do projeto do empreendimento seja feita com sucesso, é preciso deixar definido o local da compra do terreno, observando suas leis municipais, definir tipo de contrato que será feito entre as partes e suas respectivas funções, a estrutura, a arquitetura do prédio e todos os custos envolvidos no projeto, pois quaisquer alterações podem afetar as etapas futuras da incorporação imobiliária.


Uma outra solução mais prática e segura é contratar uma assessoria imobiliária experiente, desde o início da elaboração do projeto, devido ao suporte que ela pode oferecer, tanto na parte jurídica, como de estrutura e que auxiliarão a criar um projeto mais seguro. 


 

Na documentação e autorizações


 Outra fase delicada e que pode haver erros, quando não há uma boa assessoria imobiliária e jurídica como suporte é a documentação e autorizações, isto porque, entre os principais problemas estão muitas documentações e profissionais envolvidos, questões que quando não são cumpridas, podem gerar multas e processos indesejados, atrasando investimento.


Conforme falamos acima, é necessário que todas as empresas envolvidas estejam qualificadas com suas respectivas funções e investimentos, além da documentação envolvendo o município onde a compra do terreno foi feita e onde será realizado o investimento imobiliário como entrada do projeto na prefeitura, emissão do alvará de apropriação, licenças de vários órgãos ambientais do local, montagem jurídica do memorial de incorporação, contatos formais com agentes financeiros e registro da incorporação, que, segundo dados da Associação Brasileira de Incorporações Imobiliárias – ABRAINC – são indispensáveis para a incorporação imobiliária.



Questões contratuais


A empresa responsável pela venda dos imóveis não deve em hipótese alguma divulgar ou fazer marketing do empreendimento no começo do projeto, por mais que ele esteja acordado e formalizado, pois isto pode vir a ser um problema. Antes, é preciso ter o Registro de Incorporação do Empreendimento, pois enquanto o edifício não estiver no Registros de Imóveis, não se pode comercializar nenhuma unidade. Ele é a garantia de que o projeto foi aprovado e assegura, tanto a incorporadora, como o comprador, a aquisição de uma unidade legalmente.


Outro ponto importante e que acaba confundindo, sobretudo o comprador, são os itens de Contrato de Compra e Venda, que além de apontar o valor, data para vistoria e entrega das chaves e multas, também aponta para o cliente os custos de comissão de venda e outros possíveis gastos que possam ser de responsabilidade do proprietário, antecipadamente. Desta forma se evita qualquer tipo de aborrecimento aos futuros moradores do futuro edifício.


Quanto tempo dura cada etapa?


Não há um tempo certo para dizer quanto dura cada incorporação imobiliária e quando ocorre a entrega do loteamento a cada cliente. Estima-se que um investimento imobiliário no modelo incorporação tenha o tempo médio de 36 meses e, para loteamentos 24 meses – em ambos os casos após os projetos licenciados e registrados.

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