Loteamento X Aluguel

Allan Cardoso • jun. 04, 2021

Saiba quais são os prós e contra de cada modalidade de investimento

Aprendendo as características de cada tipo de investimento, fica muito mais fácil e assertivo saber para onde irá o seu dinheiro. 

Pontos positivos e negativos do investimento em loteamentos

Aproveite Fique Atento
Esse é o tipo de investimento cuja rentabilidade será de, no mínio, 100% sobre o capital investido. Dependendo da fase em que o loteamento será comprado (se antes de construído, por exemplo), ao final das suas obras, o investidor terá nas mãos um negócio com alto valor agregado. Aqui o investidor poderá escolher quando e qual valor investir. Se ele prefere aplicar durante o lançamento dos lotes (quando seu poder de barganha será maior e o valor do terreno, menor), ou se prefere investir quando o loteamento já tiver sido constituído e, por tabela, com um preço maior. Será preciso ter muito cuidado na escolha do lote e observar certos pré-requisitos que garantam a regularidade do terreno. Saber se ele tem o registro da Prefeitura para ser construído, por exemplo, é prerrogativa essencial antes da compra.
Você estará investindo seu dinheiro em um imóvel construído de forma planejada, com ruas, avenidas, sistema de esgotamento sanitário, coleta de lixo, comércio, etc., pensados estrategicamente. Ou seja, um bairro novo. O tempo entre entrega da documentação básica necessária à Prefeitura e órgãos públicos para a regularização do loteamento, construção e posterior entrega aos compradores pode demorar.
A aplicação em locações de imóveis gera o que chamamos de renda passiva, ou seja, uma rentabilidade mensal sem a necessidade do investimento de tempo, presença física do investidor, etc. Dependendo do tipo de financiamento, a oferta de crédito, por seguir o mercado financeiro e suas variáveis, pode ser restrita e também comprometer o tempo de entrega desse empreendimento.
Mesmo que sua rentabilidade seja baixa se comparada à do loteamento (leva em consideração índices como IGPM e inflação), ela é fixa e segura, podendo a qualquer momento, ser revertida para a modalidade venda. Imóveis podem se desvalorizar – Alguns fatores como o aumento do índice de criminalidade na área, ou o desordenamento do trânsito naquela localidade podem reduzir o interesse de locações na região e impactar para baixo o valor do aluguel.
Todo mundo precisa de um imóvel para morar ou instalar seu negócio. Aliás, a locação de imóveis comerciais têm surpreendido e superado as de imóveis residenciais. Em média, os rendimentos na cidade de São Paulo variam de 0,8% a 1,1% sobre o preço do imóvel, contra 0,6%, de acordo com a revista Exame. Dependendo do cenário econômico do país (alto índice de desemprego, por exemplo), imóveis para locação podem ficar vagos por muito tempo. Isso gera perdas para o investidor, já que ele continuará tendo gastos fixos com o bem.
As perdas podem vir também da depredação dos imóveis por parte dos inquilinos. A depreciação de instalações, estruturas e pisos são comuns nesse tipo de investimento.

Retorno financeiro

Loteamento Aluguel
Médio e longo prazo - o grande diferencial de um loteamento é a sua capacidade de valorização no médio e longo prazo. Em decorrências de obras e melhorias que vão sendo feitas ao longo do processo de constituição de um loteamento, o retorno financeiro gira em torno de 100% do valor aplicado. Curto prazo – o retorno financeiro do aluguel (e do aluguel por temporada) é considerado de curto prazo já que o rendimento é, na maioria das vezes, mensal. Se o investimento feito, por exemplo, for de R$300 mil reais, e o preço de locação de R$3 mil reais, isso representa um retorno de 1% ao mês. Em 12 meses, será de 12%.
Por possuir uma rentabilidade anual média de 19%, ela também é a aplicação mais vantajosa do mercado. Fazendo as contas, temos a soma da valorização mensal de 1%, somando 12% a.a. (que corresponde à correção do capital investido), mais a correção anual pelo índice do IGPM - Índice Geral de Preços do Mercado, que possui uma média de 7%. Outro exemplo, que aproveitamos da Exame, é sobre o retorno médio de aluguéis em São Paulo. Lá, está em 0,48% ao mês (5,76% ao ano), segundo o índice FipeZap. Se uma locação for tributada na faixa mais alta de imposto de renda (27,5%), e o proprietário gastar 8% com a taxa de administração imobiliária, estando o imóvel sempre ocupado, o retorno líquido será de 0,32% ao mês ou 3,84% ao ano. Não estamos considerando a taxa de depreciação.
Em alguns casos, se bem assessorado, o investidor pode chegar a ter um lucro de 150% sobre o capital investido no médio e longo prazo.

Analisando a curva de valorização

Loteamento Aluguel
A presença de consultorias imobiliárias para analisar a curva de valorização de um loteamento antes de adquiri-lo é essencial. Antes de investir na compra de um loteamento e esperar pela sua valorização, esteja atento a alguns pontos: Consultorias imobiliárias são importantes aqui também.
Proximidade da cidade com o loteamento, a partir do crescimento urbano; Questões como, por exemplo, a taxa de vacância (percentual de imóveis vagos), ou o tempo médio para aluguel naquela localidade serão excelentes indicadores para avaliar os riscos do investimento.
Construção de centros comerciais, hospitais, escolas e faculdades; Leve também em consideração regiões onde há uma alta demanda de pessoas que querem morar, mas que não possui empreendimentos novos. Essas tendem a se valorizar, ocupando o topo de preços praticados. A lógica é simples: se a procura é alta, mas a demanda oferecida é baixa, cada unidade oferecida terá um valor de mercado superior aos praticados em outra região.
A acessibilidade e segurança de um loteamento estão entre os principais fatores de sua valorização também. Um empreendimento construído próximo a estações de metrô, rodoviárias ou pontos de ônibus têm sua valorização garantida graças à boa acessibilidade que o bairro apresenta.
Bairros novos que possuam infraestrutura e áreas desenvolvidas terão um valor agregado maior. Sempre considere um raio de até 10 km para fazer essa avaliação. A valorização de áreas com essas características tendem a ocorrer em cerca de 18 meses.

Avalie seu caso


Está pensando em adquirir um imóvel para locação ou investir o seu dinheiro em um loteamento? Qualquer que seja sua modalidade de aplicação procure a orientação de uma assessoria imobiliária. Profissionais especializados no setor imobiliário farão toda a diferença na hora de escolher qual será o tipo de inversão financeira. Isso porque são eles que terão as condições de avaliar o seu perfil enquanto investidor, necessidades, junto às variações do mercado financeiro e as características de cada modalidade de investimento no setor imobiliário. No final das contas, o que estará em jogo será sua capacidade de investir com segurança, qualidade e assertividade, palavras-chaves de qualquer aplicação. Então, investidor, vamos conversar?


Palavras-chave:


Rendimentos, aluguel por temporada, investir em loteamentos, compra de terreno

Referências:

 
  http://exame.abril.com.br/seu-dinheir...le-a-pena/ 
  http://rexperts.com.br/impostos-locac...o-imoveis/ 
  http://rexperts.com.br/retorno-do-inv...biliarios/ 
  http://roratoimoveis.com.br/novidades...oteamento/ 
  http://blog.rodobens.com.br/quais-as-...opria-casa 

http://www.3ainvestimentos.com.br/2017/03/17/527/


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